Crédito imobiliário deve evoluir mais que crédito para consumo, prevê Serasa

SÃO PAULO – As concessões de crédito imobiliário devem seguir tendência contrária a verificada nas concessões de crédito para consumo, de acordo com o Indicador Serasa Experian de Perspectiva de Crédito ao Consumidor, divulgado em 5 de outubro.

Segundo a Serasa, as concessões feitas com recursos livres devem subir ao longo dos próximos meses, porém, em ritmo lento.

Contudo, a evolução das concessões de crédito imobiliário deve ser mais acelerada.

O indicador mostra que, em agosto, a perspectiva de concessão de crédito ao consumidor para os próximos seis meses recuou 1,9% e atingiu o valor de 101,5. Esta é a sexta queda seguida.

Tal queda mostra, segundo os técnicos da Serasa, que as concessões devem crescer, porém, em ritmo menor que o verificado no primeiro semestre do ano.

Consumo X Imóvel

As operações de crédito com recursos livres são, na maioria, voltadas ao consumo. Já as concessões de crédito imobiliário são feitas basicamente com recursos direcionados.
De acordo com técnicos da Serasa, a disposição do consumidor em aumentar seus níveis de endividamento permanece elevada, devido a maior confiança e mercado de trabalho em momento favorável.

Com isso, as concessões de crédito imobiliário devem continuar se destacando na evolução da carteira de crédito do sistema financeiro às pessoas físicas.

Sobre o indicador

O Indicador Serasa Experian de Perspectiva de Crédito ao Consumidor tem o objetivo de antever, em um horizonte de seis meses, as concessões reais de crédito ao consumidor.

Fonte: InfoMoney - Camila F. de Mendonça

Classe D já sonha com a casa própria

Aumento da renda ampliou consumo desse grupo, que hoje chega a R$ 381,2 bilhões; 72% querem crédito para a compra do imóvel

SÃO PAULO - Com um poder de consumo de R$ 381,2 bilhões somente em 2010, o grande desejo da classe D é a casa própria. Segundo pesquisa da consultoria Quórum Brasil, obtida com exclusividade pelo ‘Estado’, 72% das famílias com renda de R$ 800 a R$ 1.020 por mês ambicionam comprar um imóvel.

O aumento da renda ampliou o consumo desse grupo da população e também chamou a atenção de algumas empresas e bancos. Para especialistas, porém, o acesso ao crédito de maiores valores, como o imobiliário, ainda é limitado.

"Essas pessoas que hoje estão na base da pirâmide são tomadoras de crédito para a compra do computador, moto, carro ou para financiar viagens. Mas são créditos de valores menores", explica o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges. "Agora é que eles começam a ter alguma participação em termos de financiamento imobiliário."

A demanda reprimida é grande. Borges acredita que pelo menos 80% dos quase 6 milhões de lares de déficit habitacional sejam da baixa renda. Mas o dinheiro curto torna o sonho de muitos distante. Estima-se que um imóvel para esse público custe, no máximo, R$ 50 mil.

No Bradesco, a parcela mínima do financiamento é de R$ 200, o que, segundo cálculo de Borges, permite que o cliente financie uma casa de R$ 45 mil em 30 anos. Já numa simulação do Itaú Unibanco, famílias com ganhos de R$ 1.020 por mês não conseguem obter o crédito, por causa do comprometimento muito grande da renda.

"A própria ascensão da classe C influi nessa ambição. Quem tem menor renda vê na televisão os feirões, as ofertas de imóveis, e passa a querer isso também", diz o diretor da Quórum Brasil, Cláudio Silveira. "Mas, além de o salário da classe D não ser suficiente, não há linhas de financiamento de valores tão baixos."

Um terceiro problema seria a regulamentação dos imóveis. Localizados geralmente na periferia, grande parte das residências de preço baixo não possuem todos os documentos necessários para o financiamento.

No Bradesco, apenas 3% dos R$ 5 bilhões financiados até junho foram destinados à classe D. A classificação do grupo, no entanto, não possui um critério fechado e nos bancos em geral se estende a famílias que ganham até três salários mínimos. "Já pega parte das pessoas na transição para a classe C", garante Silveira.

O que parte do mercado acredita ter garantido maior acesso da classe D é o programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, que atende à faixa de renda de até R$ 1.395. Segundo a Caixa Econômica Federal, principal banco envolvido no projeto, os recursos do Fundo de Arrendamento Residencial vão produzir 400 mil unidades.

Segundo a Caixa, outras 67 mil famílias já foram atendidas por financiamentos com recursos do FGTS, subsidiados pelo programa, e dessas 21 mil têm renda inferior a R$ 1.100. Em 2008, quando ainda não havia o programa, 47% das residências financiadas eram para famílias de até três salários mínimos, número que aumentou para 60% em 2010, após o programa ter entrado em vigor.

Outros desejos

Os próximos itens do ranking dos desejos são a aquisição do automóvel e progredir na vida ou estudar, objetivos que já são mais facilmente alcançáveis. Além de estudar, o grupo passa a se preocupar mais em guardar dinheiro (18% dos pesquisados), mas apenas 46% realiza tal objetivo.
Pelo fato de boa parte da classe D morar em locais considerados violentos e também pela renda ser insuficiente para passeios mais distantes, muitos optam por ampliar as possibilidades de lazer dentro de casa, com a compra de aparelhos de DVD, videogames e computadores.

Fonte: Economia & Negócios - Yolanda Fordelone

Valor do aluguel em SP mais que dobra, dependendo da região escolhida

SÃO PAULO - Levantamento realizado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) revela que, dependendo da região escolhida, o valor do aluguel na cidade de São Paulo mais do que dobra, podendo ficar até 162,42% mais caro.

De acordo com dados do sindicato, a região Leste (zona B) da capital paulista possui os menores valores de aluguel para imóveis em bom estado de três dormitórios. Na região Sul (zona A), por outro lado, foram encontrados os maiores valores de locação para estes imóveis.

Diferenças

Em setembro, a maior variação foi encontrada no preço máximo dos imóveis de três dormitórios em bom estado na capital paulista, considerando dados disponíveis para todas as regiões*. O aluguel de uma unidade de 90 metros quadrados, por exemplo, sai por R$ 833,40 na região Leste (zona B) e por R$ 2.187 na região Sul (zona A).

No caso dos imóveis de dois dormitórios (com 70 m2), a diferença nos preços atinge 129,64%. O menor valor verificado em setembro foi encontrado na região Leste (zona B), onde o valor do aluguel chegou a R$ 713,30. Já o maior valor, de R$ 1.638, também foi verificado na região Sul (zona A).

No caso de um dormitório (com 55 m2), também em bom estado e considerando os preços máximos, pode-se verificar uma diferença de 108,71% no valor do aluguel, sendo o menor de R$ 682 (zona Leste B) e o maior, de R$ 1.423,40 (zona Sul A).

Valor por região

Na tabela a seguir, é possível verificar o preço máximo do aluguel de imóveis em bom estado de um, dois, três e quatro dormitórios na cidade de São Paulo. Os preços estão divididos por zonas e consideram tamanhos específicos de propriedades:
R$ 833,40 - Norte R$ 704 R$ 1.029 R$ 1.248,30 - Oeste - zona A R$ 1.386
R$ 1.481,90 R$ 1.893,60 - Oeste - zona B R$ 727,10 R$ 1.010,80 R$ 1.186,20 - Sul - zona A R$ 1.423,4 R$ 1.638 R$ 2.187 R$ 3.575
Sul - zona B R$ 913 R$ 1.044,40 R$ 1.251,90 -

Centro:

Barra Funda, Bom Retiro, Cambuci, Centro, Liberdade, Pari, Santa CecíliaZona Leste A: Alto da Mooca, Belém, Mooca, TatuapéZona Leste B: Artur Alvim, Brás, Cangaíba, Ermelino Matarazzo, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Aricanduva, Penha, São Mateus, São Miguel Paulista, Sapopemba, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Matilde, Vila PrudenteZona Norte: Brasilândia, Casa Verde, Freguesia do Ó, Limão, Mandaqui, Pq Edu Chaves, Santana, Tremembé, Tucuruvi, Vila Guilherme, Vila Mazzei, Vila Nova CachoeirinhaZona Oeste A: Alto da Lapa, Alto de Pinheiros, Lapa, Perdizes, Pinheiros, Pompéia, Sumaré, Vila Leopoldina, Vila MadalenaZona Oeste B: Butantã, Jaguaré, Perus, PiritubaZona Sul A: Aclimação, Bosque da Saúde, Chácara Santo Antônio, Higienópolis, Itaim, Jardim da Saúde, Jardins, Moema, Morumbi, Paraíso, Real Parque, Saúde, Vila Mariana, Vila OlímpiaZona Sul B: Campo Limpo, Cidade Ademar, Interlagos, Ipiranga, Moinho Velho, Pedreira, Sacomã, São João Clímaco, Vila das Mercês, Vila Gumercindo

Fonte: SECOVI

Índice que reajusta aluguel sobe 8,53% em 12 meses, aponta FGV

A inflação mensurada pelo IGP-M (Índice Geral de Preços -- Mercado), usado como referência na maioria dos contratos de aluguel, subiu 0,75% na primeira leitura de outubro, na comparação com o mesmo período de setembro, quando a varição foi de 0,99%.
Os dados foram divulgados nesta quinta-feira pela FGV (Fundação Getulio Vargas) e são referentes ao intervalo entre os dias 21 e 30 do mês de setembro.
No ano, a variação foi de 8,70%, enquanto nos últimos 12 meses foi de 8,53%.
O IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo) registrou variação de 1%, no primeiro decêndio de outubro. No mesmo período do mês de setembro, a taxa foi de 1,44%. A taxa de variação do índice referente a bens finais avançou de 1,33% para 1,55%. Contribuiu para este movimento o subgrupo alimentos in natura, cuja taxa passou de -1,80% para 9,67%. No estágio dos bens intermediários, a taxa de variação passou de 0,34% para -0,25%.
O índice referente a matérias-primas brutas registrou variação de 2,07%. No mês anterior, a taxa foi de 3,17%. Os itens que mais contribuíram para a trajetória de desaceleração deste grupo foram: minério de ferro (4,98% para -3,23%), algodão (em caroço) (28,09% para -2,01%) e cana-de-açúcar (1,27% para 0,25%). Com taxas em sentido ascendente, destacam-se: milho (em grão) (8,75% para 13,61%), soja (em grão) (2,60% para 4,84%) e leite in natura (-4,26% para -0,90%).
O IPC (Índice de Preços ao Consumidor) registrou, no primeiro decêndio de outubro, taxa de variação de 0,31%. No mesmo período do mês anterior, a taxa foi de 0,16%. Cinco das sete classes de despesa componentes do índice registraram acréscimos em suas taxas de variação, com destaque para Alimentação (0,01% para 0,49%). Neste grupo, as principais contribuições partiram dos itens: arroz e feijão (-2,46% para 5,02%), laticínios (-0,58% para 1,09%) e carnes bovinas (1,71% para 3,12%).
Também apresentaram acréscimos em suas taxas de variação os grupos: vestuário (0,33% para 1,19%), educação, leitura e recreação (0,01% para 0,14%), habitação (0,23% para 0,33%) e despesas diversas (0,09% para 0,19%). Nestas classes de despesa, cabe destacar os itens: roupas (-0,15% para 1,18%), show musical (-2,78% para 2,81%), taxa de água e esgoto residencial (0,37% para 1,33%) e cerveja (-0,78% para 1,01%), respectivamente.
Em contrapartida, os grupos transportes (0,13% para -0,21%) e saúde e cuidados pessoais (0,45% para 0,21%) apresentaram diminuição em suas taxas de variação. Nestes grupos, vale mencionar os itens: gasolina (0,30% para -0,62%) e medicamentos em geral (0,46% para -0,68%), respectivamente.
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) apresentou, no primeiro decêndio de outubro, taxa de 0,12%. No primeiro decêndio de setembro, a taxa foi de 0,08%. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços registrou variação de 0,24%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,08%. O índice que representa o custo da mão de obra não apresentou variação, no primeiro decêndio de outubro. Na apuração referente ao mesmo período do mês anterior, o índice variou 0,08%.

Fonte: SCIESP

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Linha 4 valoriza o entorno em 30% e Metrô quer obras e uma parte do IPTU

O Metrô pretende cobrar a Prefeitura e a iniciativa privada pela valorização que provoca ao inaugurar novas linhas e estações. A companhia concluiu o primeiro estudo que mostra o impacto nos valores dos imóveis no entorno da Linha 4-Amarela e apontou uma alta média de 30%.

Com os dados em mãos, o objetivo é exigir do poder público parte do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e também a construção de moradias sociais nessas áreas.

Desde 2006, a Companhia do Metropolitano de São Paulo analisou 6.049 apartamentos ao longo do ramal, a partir da Luz, no centro, até a Vila Sônia, zona sul.

A ideia era fazer um mapeamento detalhado da valorização, para quantificar o desenvolvimento trazido pela linha - e cobrar contrapartidas dos beneficiados pelos investimentos para reverter em melhorias na rede."O objetivo é que parte da valorização vá para a companhia. Estamos criando um modelo que será utilizado em todas as linhas quando for finalizado", disse a pesquisadora Marise Rauen Vianna, integrante da Coordenação de Estudos de Impactos Urbanos, Sociais e de Desenvolvimento do Metrô. "O valor das unidades próximas das estações inauguradas está sendo checado. E a pesquisa continuará dentro de um ano, quando faremos outra medição perto das novas estações. Um novo indicador será criado, para buscar a real valorização trazida pelo metrô."

Os primeiros resultados foram apresentados há duas semanas na Comissão de Entendimentos com Concessionárias da Secretaria Municipal de Infraestrutura e Obras. Especialistas em Direito avaliam que o Metrô precisa fechar parcerias para obter recursos, pois o caso não pode se enquadrar no tributo de "contribuição por melhoria". "Precisa haver acordo entre o Estado e o Município, mas não existe como o Metrô obrigar o pagamento", diz o professor da Universidade de São Paulo (USP) Fernando Menezes.

Moradias sociais

Além de pressionar para que parcela do IPTU seja investida na rede, o Metrô pretende utilizar o estudo para subsidiar outras negociações. A construção de moradias sociais perto da rede, segundo a Coordenadoria, é um dos interesses da companhia, que pretende fazer acordo com a Prefeitura para isso. "Assim, a população mais pobre não será expulsa do entorno, como geralmente ocorre", disse Marise.

O estudo também será usado como base para convencer empreendedores a construir imóveis para classe média - que é exatamente o público-alvo do metrô - próximo das estações. "Com a demanda distribuída ao longo da rede, haverá um maior número de viagens por mais pessoas. É bom para a população, que se desloca menos, e para o Metrô, que terá maior número de viagens e, consequentemente, mais tarifas pagas", disse o presidente da Associação dos Engenheiros e Arquitetos do Metrô, José Geraldo Baião.

Valorização

A valorização média de 30% fica em imóveis localizado a até três quarteirões da Linha 4-Amarela (300 metros).

Em pesquisa com imobiliárias, o Metrô descobriu também que o maior interesse do mercado é no Largo da Batata - a valorização chega a mais de 100% - e na Vila Sônia, na zona sul.

A médio prazo, deve ser valorizado o entorno das Estações Oscar Freire, Fradique Coutinho, Higienópolis (previstas para 2012), Butantã (para novembro) e da já inaugurada Paulista. O perfil residencial mais cotado para construção no entorno da Linha 4 foi o de unidades "econômicas", para classes B e C. O mercado demonstrou interesse em empreendimentos comerciais que recebam demanda de metrô, como é o caso de shoppings ligados às estações.

Fonte: estadao.com.br - vitor Hugo Brandalise, Renato Machado, Tiago Dantas

Caixa busca fonte alternativa para crédito imobiliário

A Caixa Econômica Federal deve fazer a emissão do primeiro pacote de securitização de sua carteira de crédito imobiliário neste ano, para levantar recursos.
A securitização consiste na transformação da carteira de crédito em um ativo financeiro. A instituição divide a carteira em partes e as vende como títulos no mercado.

O comprador é remunerado no longo prazo com uma taxa de juros que varia de acordo com o papel. O banco, por sua vez, consegue, ao vender esses títulos, antecipar o recebimento dos recursos dos financiamentos.

De acordo com o vice-presidente de governo do banco, Jorge Hereda, a operação terá volume pequeno e servirá como teste para um lançamento maior em 2011.

A emissão será feita por meio de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

A ideia da Caixa é buscar uma fonte alternativa de recursos para o crédito habitacional, que hoje vêm basicamente da poupança e do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

De acordo com estudos da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), os recursos da caderneta para financiamento à casa própria chegarão ao limite até 2013. A partir daí, as instituições terão de buscar outras fontes de recursos.

"O crédito imobiliário está crescendo num ritmo muito acelerado e, em um determinado momento, a poupança não vai ter mais recursos para atender a demanda futura", diz Luiz Antonio França, presidente da entidade.

Ritmo acelerado

No acumulado do primeiro trimestre, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança atingiram R$ 9,98 bilhões, alta de 70% sobre o mesmo período do ano passado, segundo a Abecip.

No mesmo período, a captação líquida da caderneta cresceu apenas 1%, em R$ 2,53 bilhões.

"Em países como o México e o Chile, a relação entre a carteira de crédito imobiliário e o PIB (Produto Interno Bruto) fica entre 10% e 15%. No Brasil, ainda está em cerca de 3%. Há potencial de crescimento e, para que isso ocorra, é preciso debater o "funding'", diz Hereda.

Mas, para França, a securitização tem atratividade limitada. "A poupança paga juros mais TR (Taxa Referencial). Um ativo atrelado à TR não tem muito interesse para os investidores."
A Caixa confirma que esse tipo de operação não é tão atraente para grandes investidores que buscam papéis atrelados a índices que apontem tendência de preços, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Porém a operação é vista como uma alternativa para o investidor de varejo, que não tem rejeição à TR, diz um especialista do banco.

Para esse técnico, a emissão servirá para construir um modelo que possa ser usado quando esse tipo de operação for mais atraente para o investidor e funcionará como teste de mercado.

Fonte: Folha.com - Giuliana Vallone e Mariana Sallowicz, de São Paulo

Recursos para casa própria serão insuficientes em três anos, diz Caixa

Os sucessivos recordes do crédito habitacional estão levando a Caixa Econômica Federal a começar a procurar fontes alternativas de financiamento, além dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da poupança. "Temos mais uns três anos para conseguir equacionar essa questão", disse Jorge Hereda, vice-presidente de Governo do banco, ao anunciar o crescimento de 95% nos empréstimos no primeiro semestre nesta segunda-feira.
Por lei, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito habitacional, mas há o temor de que o crescimento da caderneta não acompanhe o dos empréstimos nesse setor.
O montante (R$ 34,1 bilhões) contabilizado nos primeiros seis meses de 2010 já ultrapassou o valor registrado em todo o ano de 2008 (R$ 23,3 bilhões), levando à preocupação com o crescimento sustentável. Até dezembro, a Caixa deve fazer a emissão do primeiro pacote de securitização de sua carteira de crédito, que chegou a R$ 81,7 bilhões em junho.
A estimativa inicial de R$ 500 milhões para o CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), "para testar o mercado" neste ano, nas palavras de Hereda, está sendo reavaliada.
De acordo com o executivo, R$ 20 bilhões já estariam prontos para a securitização, sem detalhar quais contratos ocupariam a maior parte da emissão. "Haverá um mix", disse, referindo-se a empréstimos antigos e novos, com taxas de juros diversificadas, de acordo com a época da assinatura do contrato.
A securitização consiste na transformação de uma dívida em um papel para investimento no mercado de capitais. O investidor é remunerado com uma taxa de retorno que varia de acordo com as características do financiamento, descontados os custos e o ganho do banco.

A instituição financeira, por sua vez, recicla o dinheiro sem ter de esperar até o último pagamento do tomador do empréstimo. O risco de inadimplência, normalmente, fica com o investidor.
Atualmente, a relação entre a carteira de crédito imobiliário e o PIB (Produto Interno Bruto) no Brasil é de cerca de 3%, patamar que, na opinião de Hereda, pode atingir 10% até o final de 2015.
No acumulado deste ano até maio, a Caixa contabilizou 55% dos empréstimos, em valor, feitos com recursos da poupança, patamar semelhante ao registrado em todo o ano de 2009 (57%), que teve forte elevação ante 2008 (31%) devido ao temor dos outros bancos durante a crise econômica mundial.

Sobre a valorização dos imóveis, o vice-presidente do banco diz acreditar que não se trata de uma bolha porque os preços estavam baixos e os bancos são rigorosos na análise de crédito. A inadimplência acima de 90 dias subiu de 1,4% da carteira em dezembro para 1,5% em janeiro e se manteve nesse nível até junho.

Fonte: Folha.com - Tatiana Resende

Jovens de 25 a 35 anos são os principais compradores de imóveis em SP

SÃO PAULO – O perfil dos compradores de imóveis em São Paulo é particularmente dominado por um público específico: jovens de 25 a 35 anos. Em início de carreira e objetivando uma nova vida fora da casa dos pais, esse público se destaca nos negócios imobiliários fechados na capital.

"Trata-se de uma mudança cultural e esse novo público é bastante responsável, fato que colabora com a manutenção dos baixos índices de inadimplência", afirmou o diretor de Lançamentos do Secovi-SP, Fábio Rossi.

O reajuste dos preços do metro quadrado na cidade e os baixos valores do terreno no Brasil, na comparação com outros países, colaboram para o fortalecimento deste cenário."Na Europa e nos Estados Unidos os preços dos imóveis são altos. Comprar um imóvel em Paris, Londres ou Nova York requer muito investimento econômico. Aqui, o reajuste em dez anos foi muito baixo e agora que esses valores estão próximos da realidade. Além disso, imóvel valoriza", disse, durante painel da Convenção Secovi.

Ainda na avaliação de Rossi, produtos corretos e bem dimensionados são mais fáceis de serem vendidos, uma vez que há mais demanda do que oferta, e o valor do imóvel cabe no orçamento do comprador."Estamos em um momento de retomada do setor. Não vivemos um boom", afirmou Rossi, que, como diretor da Itaplan, estima que a empresa pretende vender, até o final do ano, R$ 1,5 bilhão e lançar, nos próximos dois anos, R$ 4 bilhões.

Valores

É fato que os preços dos imóveis tendem a subir quando a oferta é menor do que a procura.

Em São Paulo, fatores como o fim da outorga onerosa em muitos bairros, o alto preço dos terrenos e a evolução acelerada dos preços dos insumos e do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) são fortes aliados para a alta.

Também participante do painel, diretor de atendimento da Lopes Consultoria de Imóveis, Cyro Naufel Filho, disse que em 2009 a empresa vendia em média 100 unidades por dia e, das 64.200 unidades lançadas, 37 mil foram vendidas.

Naufel ressaltou a importância de se investir em pesquisas e disse que a empresa criou, há alguns anos, um forte departamento de Inteligência de Mercado, que já constatou mudanças no patamar de estoque de unidades. "Setenta e duas das 104 zonas de valor de São Paulo têm menos de 200 unidades em estoque. Há muito ainda a crescer“.

Otimismo

“Estamos no melhor país do mundo para fazer negócio imobiliário. A situação atual é maior do que otimismo”, afirmou o presidente da Fernandez Mera Negócios Imobiliários, Gonzalo Fernandez.

Segundo ele, a situação do setor imobiliário está mais favorável para contornar crises, pois o mercado brasileiro conta com profissionalismo, crédito, demanda e financiamento.

Fernández revelou a intenção da empresa em chegar ao terceiro lugar no ranking das empresas de vendas. A Fernandez Mera Negócios Imobiliários tem escritório na Capital, no interior, região do ABC, e nas cidades do Rio de Janeiro, Curitiba e Brasília.

Fonte: Equipe InfoMoney