O que fazer quando a construtora atrasa o imóvel

Prazo para pedir na Justiça indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos

São Paulo - Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinados em contrato. De acordo com ranking do Procon, porém, o atraso na entrega do imóvel é uma das principais reclamações no setor de habitação.

“O número de reclamações quanto a atraso na entrega de imóveis aumentou muito nos últimos meses. Há construtoras com mais de dois anos de atraso na entrega das obras e o consumidor que comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir, fica no prejuízo", diz José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto de Defesa do Consumidor).

Tardin destaca que "a maioria dos contratos de venda de imóvel na planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem que a construtora comprove qualquer fato. Isto coloca o consumidor em uma situação de completo desequilíbrio em relação à construtora, o que o CDC proíbe e a Justiça tem declarado nula este tipo de cláusula".

Para Tardin, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso na entrega.
Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta 100% dos valores que pagou e ainda pleitear indenização pelo desfazimento do contrato.

O consumidor José Mendonça, de Brasília (DF), comprou um imóvel na planta com prazo de entrega para 30 de setembro de 2006. Porém a entrega só foi feita em 24 de abril de 2007. Orientado pelo Ibedec, ele recorreu ao Judiciário e em sentença da 11ª Vara Cível de Brasília, obteve a indenização de 0,8% ao mês do valor de mercado do imóvel pelo período em que a construtora atrasou o pagamento.

O Ibedec orienta que os consumidores que se encontram nesta situação podem recorrer à Justiça de duas formas: individual ou coletivamente.
Para recorrer sozinho o consumidor movimentará um processo mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da obra a data da efetiva entrega.

Coletivamente, o Ibedec pode representar os consumidores de um mesmo prédio ou condomínio através de uma única ação. As vantagens são que os consumidores não precisarão adiantar custas e nem honorários periciais caso seja necessário.

O prazo para propor ação que vise indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.

Fonte: Imovelweb

Novos contratos de aluguel sobem 1,7% em abril

São Paulo - Os contratos novos de aluguel na cidade de São Paulo apresentaram alta média de 1,7% em abril em relação a março, conforme a Pesquisa Mensal de Locação Residencial, divulgada hoje pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).

No acumulado de 12 meses, a alta é de 11,4%.

De acordo com a entidade, o avanço se deve a escassez de oferta em relação à demanda. O Secovi-SP ressalta que, para entender melhor os valores dos contratos em andamento, é preciso considerar outro indicador de variação de preços, de acordo com a fase do contrato.

Um contrato que fez aniversário em abril, por exemplo, foi reajustado conforme a evolução, nos últimos 12 meses, do Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), o indicador de inflação mais utilizado pelo setor.

O índice serviu de base para corrigir contratos com aniversário em abril e pagamento no início de maio, com variação de 1,94%. Os contratos com reajuste anual em maio, por sua vez, terão aumento de 2,88%, conforme o mesmo índice.

Fonte: Agência Estado

Saiba que garantias as construtoras precisam dar

Código de Defesa do Consumidor estabelece prazo de garantia de 90 dias para defeitos aparentes de fácil constatação e de 5 anos com relação à solidez e segurança da edificação

São Paulo - Para quem compra imóvel na planta ou em construção, notar qualquer tipo de falha logo após a entrega das chaves é muito frustrante. Quem compra um imóvel novo não espera ter que lidar tão cedo com problemas de infiltração, rachadura, fiação elétrica, etc. No entanto, caso esse tipo de problema ocorra, o comprador não está desamparado: a lei do consumidor exige que construtoras e incorporadoras forneçam um período de garantia de 90 dias para possíveis defeitos aparentes, de fácil constatação, e de cinco anos com relação à solidez e segurança da edificação.

Isso significa que, mesmo depois do imóvel pronto e da chave entregue ao comprador, a construtora tem o dever de arcar com os defeitos denominados "vícios de construção".
Para informar o comprador em relação aos prazos de garantias para os problemas mais frequentes, a construtora entrega a Tabela de Garantia. Os prazos variam de empresa para empresa.

Se o comprador identificar algum defeito no imóvel, deve comunicar à construtora, por carta protocolada, a natureza e a origem do defeito. A construtora, então, deverá fazer uma inspeção e, constatado que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de conservação e/ou manutenção, deverá dar procedimento ao reparo.
Se o problema for detectado em áreas de uso comum, o síndico deve se encarregar de comunicar o problema à construtora.

Defeitos por mau uso
Eventuais problemas decorrentes do uso no dia a dia não são de responsabilidade da construtora. Pesquisas apontam que o mau uso e a manutenção incorreta das edificações são responsáveis por cerca de 10% das falhas e defeitos dos imóveis.
Tais problemas podem ser evitados através da leitura do manual do proprietário, entregue junto com as chaves, que contém todas as informações que o proprietário precisa saber para fazer bom uso do imóvel, como orientações de reforma, segurança e conservação; e dicas de uso do empreendimento.

Fonte: Imovelweb

Como economizar dinheiro para comprar um imóvel

Não tomar ou quitar dívidas com altos juros, efetuar compras sempre à vista e adquirir o hábito de poupar uma quantia todo mês são os passos para comprar o primeiro imóvel

São Paulo - Especialistas, a exemplo de Mauro Halfeld, entendem que aumentaria consideravelmente o número de famílias com acesso ao financiamento de imóveis, se elas aprendessem a economizar. Além de acumular um dinheirinho na poupança ou algum outro investimento, o candidato a mutuário deve, prioritariamente, livrar-se de juros, sugerem os especialistas. No livro intitulado "Seu Imóvel", escrito com a colaboração de Carlos Eduardo Paletta Guedes, Halfeld comenta que é comum às famílias brasileiras comprometerem mais de 25% do orçamento doméstico com o pagamento de juros, embutidos nos crediários, no cheque especial e nos cartões de crédito, por exemplo.
O percentual de 25% da renda individual (ou familiar) do pretendente é um dos determinantes utilizados pela maioria das instituições de crédito imobiliário, para limitar o teto do financiamento. Por exemplo: quem tem renda mensal de R$ 2 mil consegue obter um financiamento cujas parcelas de amortização alcancem até R$ 500/mês. Halfeld entende que a drástica redução dos gastos com juros é uma grande aliada para a compra do sonhado imóvel; e que a estratégia para "chegar lá" é a disciplina.

Já a indisciplina tolhe a chance de poupar, e se manifesta notadamente nos usos do cheque especial e do cartão de crédito, "que estão entre os principais motivos de endividamento do brasileiro", opina Halfeld.
"O cartão de crédito é um instrumento muito prático, mas se você não tiver dinheiro para quitar a íntegra da fatura do mês, não compre. Não se atreva a fazer apenas o pagamento mínimo; não deixe nem mesmo um centavo de dívida para o mês seguinte".

O reforçado alerta de Halfeld é porque os juros do saldo devedor do cartão de crédito correm quilômetros à frente da inflação.

Primeiro passo

Para economizar recursos que auxiliam na compra de imóvel, Halfeld sugere quitar dívidas, prioritariamente aquelas com juros maiores, como o saldo devedor do cartão de crédito.

Segundo passo: adquirir o saudável hábito de comprar à vista. Neste item, Halfeld observa que a aquisição do imóvel é exceção. Sugere que, ao analisar os prós e os contras do financiamento imobiliário, seja incluído no cálculo o valor despendido com aluguel. Porém, acrescenta que a compra à vista é o melhor negócio, em qualquer caso.
"Quem compra à vista pode pechinchar e impor regras. Quem compra a prazo, obedece", diz Halfeld, para quem muitos acreditam que os compromissos com prestações disciplinam os gastos do orçamento doméstico.

É crença generalizada que inexistindo o compromisso com as prestações, também não acontecerá a economia para comprar à vista, segundo comentário de Halfeld.
"A 'disciplina' através de um crediário é um péssimo negócio. Por exemplo, em uma compra para quitação em 24 meses, juros de 7% ao mês representarão ao final 109%", exemplifica.

Terceiro passo: reserva para emergências. Halfeld aconselha reservar uma quantia (ainda que pequena), e aplicá-la em caderneta de poupança, por exemplo.
"Se você tem um emprego estável, programe-se para acumular a aplicação até chegar ao total de três vezes o valor de seus gastos mensais. Se sua renda for instável; ou se você teme perder o emprego lute para juntar o equivalente a seis vezes o valor da sua despesa mensal. Sei que a meta é difícil, e leva tempo. Para alcançá-la, reduza temporariamente os gastos com viagens, com refeições fora de casa e outras despesas que não forem essenciais", aconselha o especialista.

Fonte: Imovelweb

Os prós e contras de morar em casa ou apartamento

Segurança, espaço, privacidade, regras: analise as vantagens e desvantagens que cada moradia oferece e escolha a opção que melhor condiz com suas necessidades e expectativas

São Paulo - Na hora de comprar ou alugar um imóvel, há diversos fatores que influenciam na escolha de uma casa ou de um apartamento. Questões como preço, conforto, localização e segurança são os mais analisados ao se decidir qual imóvel comprar ou locar.

Apartamentos: segurança, convivência social e regras. Morar em apartamentos envolve dificuldades e requer aceitação de regras. É preciso analisar o perfil dos moradores e a rotina do local para ver se combina com o estilo de vida do morador. Em contrapartida, para pessoas que moram sozinhas ou famílias que passam a maior parte do tempo longe de casa, apartamentos são uma opção mais segura. "Para aqueles que viajam muito, o apartamento tem a segurança de estar sempre vigiado pelos vizinhos, além da oportunidade de criar um ciclo de amizades dentro do condomínio e de quebra ter alguém para colocar água nas plantas e alimentar os peixes quando é necessário se ausentar por um longo período", diz o diretor de locação da Apolar Imóveis, Sebastião Santos.
Para quem tem crianças, os condomínios são uma ótima oportunidade para fazer amizades e brincar com a segurança de estar dentro de casa. Santos explica que o fator segurança conta bastante. "As pessoas estão cada vez mais preocupadas com a segurança. Muitas vezes têm que deixar seus filhos em casa para trabalhar e os apartamentos oferecem maior segurança e proteção, além de serem menos visados para assaltos", diz ele.

Casas: espaço, privacidade e vulnerabilidade
Morar em uma casa tem vantagens imprescindíveis para algumas pessoas. O espaço oferecido conta muito e a ausência de vizinhos tão próximos é muito valorizada por quem busca maior privacidade. Em uma casa é mais fácil e há mais espaço para criar plantas ou ter um animal de estimação. Além disso, em uma casa não é necessário pagar o condomínio, despesa que muitas vezes pesa no bolso da família.

O espaço e a liberdade, no entanto, tem um preço. Segundo o delegado-chefe da delegacia de furtos e roubos de Curitiba, Rubens Recalcati, os furtos e roubos ocorrem em maior freqüência nas casas. "É claro que existem casos em apartamentos, mas acontecem com menor freqüência", explica o delegado, lembrando que roubos e furtos em apartamentos são mais especializados e as casas são mais acessíveis aos ladrões.

Apesar disso, muitas pessoas não abrem mão de morar em uma casa e, como alternativa, procuram condomínios horizontais fechados. "Condomínios fechados trazem a segurança dos apartamentos com o espaço e a privacidade de morar em uma casa", considera Hélio Alves, diretor da área de lançamentos da Apolar.

Fonte: Imovelweb

Sete dicas para não perder seu imóvel financiado

Saiba quais os erros mais comuns cometidos por quem toma um crédito imobiliário

Para muitos, o financiamento imobiliário é o empurrão que faltava para a compra de um imóvel. No entanto, a falta de planejamento e outros pequenos deslizes no processo de contratação do crédito podem ser suficientes para transformar o sonho da casa própria em um pesadelo para o mutuário.

Desde 2004, o Brasil possui uma legislação bastante rígida com os devedores inadimplentes. Ao mesmo tempo em que essas leis permitiram a queda dos juros no financiamento dos imóveis também tornaram mais fácil para os bancos retomarem os bens de mutuários devedores.

De acordo com Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH), bastam três prestações do financiamento não pagas para que o imóvel possa ser retomado pelos credores. Caso seja a vontade do banco, rapidamente esse imóvel poderá ir a leilão, com o posterior despejo do mau pagador.

Abaixo, especialistas em financiamento imobiliário explicam como evitar os principais erros no crédito imobiliário:

1. Fique de olho nas exigências
Antes de começar a cogitar o crédito imobiliário como recurso para a compra de seu imóvel, leve em conta todas as características exigidas pelas instituições financeiras. Os bancos privados, geralmente, financiam apenas 80% do imóvel. Na Caixa Econômica Federal é possível fazer financiamento de até 90% do valor de compra. Em geral, a primeira prestação mensal da parcela financiada não pode, por lei, ultrapassar 30% da renda líquida do comprador. O mais recomendado é ficar bem abaixo desse limite. Uma boa ideia é tomar um empréstimo com um prazo de pagamento maior para diminuir o valor de cada pestação. Depois, caso queira amortizar a dívida mais rapidamente, o mutuário poderá fazê-lo a partir de uma negociaçaõ com o banco. Para avaliar se liberam ou não um empréstimo, cada banco utiliza critérios próprios. Mas nenhum concede crédito para pessoas que tem o nome no SPC ou Serasa. Caso esse seja seu caso, será necessário pagar para limpar o nome antes de tomar o empréstimo.

2. Tome o crédito certo
Na hora de escolher a melhor linha de crédito imobiliário, abuse dos cálculos. Faça simulações, converse com especialistas e compare. A dica pode ser óbvia, mas muitas pessoas caem na inadimplência simplesmente porque não escolheram o melhor plano de financiamento. Aparentemente, as taxas de juros cobradas pelos bancos parecem bastante semelhantes. Mas, por muito pouco elas podem causar um rombo no seu orçamento. "Uma diferença de 1% nos juros pode significar até 50 mil reais em 20 anos", afirma Joe Powell, da consultoria Crédito Imobiliário Fácil. (Confira a matéria "O Buscapé do Crédito Imobiliário"). Outra dica é avaliar o custo total do crédito, o que inclui, além dos juros, uma taxa mensal cobrada pelo banco, outras taxas e seguros. Avalie também os sistemas de correção dos contratos. Segundo Raphael Rottgen, da consultoria Sagace, os contratos de juros prefixados ainda são muito caros no Brasil. Hoje o mais comum é que o banco cobre uma taxa fixa mais a TR (Taxa Referencial), que é pós-fixada. Como a TR é muito baixa e varia pouco de acordo com as oscilações da Selic, o risco da parcela pós-fixada é baixo e não compensa o aumento do custo do financiamento gerado pela taxa totalmente prefixada. Rottgen também aconselha os tomadores a evitar contratos de financiamento corrigidos pela Tabela Price e a optar pelos corrigidos pela SAC ou SACRE - porque os juros pagos vão diminuindo com o tempo.

3. Tenha consciência de bolso
O principal escorregão dos mutuários inadimplentes é, sem sombra de dúvida, a falta de planejamento financeiro. "As pessoas se esquecem que estão contraindo uma dívida de longo prazo, algo que ele pode levar até algumas décadas para quitar", afirma Marcelo Prata, CEO da consultoria Canal do Crédito Imobiliário. Por isso, é importante colocar na ponta do lápis cada um de seus gastos mensais e sempre levar em conta a possibilidade de outros imprevistos. A prestação que hoje cabe perfeitamente no seu bolso pode se transformar em uma obrigação hercúlea em caso de perda de emprego, por exemplo. A recomendação dos especialistas é sempre ter uma poupança para superar eventuais obstáculos.

4. Não fique com a corda no pescoço
"Muita gente usa tudo o que tem para a compra da casa e se assusta com as despesas de escritura, contrato de financiamento e ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens (Imóveis)", diz Prata, do Canal do Crédito Imobiliário. A dica é reservar pelo menos 5% do valor do imóvel para esses gastos. Outro ponto facilmente esquecido são os possíveis investimentos com o imóvel que está sendo comprado. "Pode ter custo de reforma, seguro e mudança. Tudo tem que ser levado em consideração", diz Raphael Rottgen, da consultoria Sagace. Além disso, se você optar por bancos privados, pelo menos 20% do valor do imóvel terá que sair do seu bolso logo de cara. Os recursos do FGTS podem ajudar a compor a entrada.

5. Não se apresse
Uma prática bastante comum nas transações imobiliárias que dependem de financiamento é a assinatura de um contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Mas não assuma este compromisso antes da certeza de que você conseguirá o crédito no banco, aconselham os especialistas. "Vá até a agência bancária e peça uma análise prévia de seu perfil para checar se conseguirá o crédito", diz Delfino, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH). A mesma dica vale para o imóvel que será comprado. Verifique se ele tem todas as características exigidas pelos bancos. Para isso, sempre peça para consultar a certidão de matrícula com ônus e ações. Este documento possui informações essenciais para esta operação, como metragem do imóvel e sua situação jurídica. Dessa forma, o comprador não fica sujeito a comprar um imóvel que depois venha a ser penhorado na Justiça.

6. Calcule o tempo
Fique atento para o prazo de liberação de crédito determinado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Se a data prevista para a assinatura do contrato de financiamento superar este prazo, você pode ser penalizado. A solução é determinar um período de no mínimo 60 dias para a conclusão do negócio de forma que haja uma boa folga para atender todas as exigências do banco.

7. Evite consórcios
Os consórcios estão longe de ter no exterior a popularidade que tem no Brasil. O custo para a aquisição de um imóvel parece ser bem menor - afinal, não há pagamento de juros, apenas de uma taxa de administração que varia entre 1,5% e 2,4% ao ano. Isso porque muitos consorciados não percebem que o dinheiro que pagam a cada mês ao consórcio não está sendo remunerado - ao contrário do que seria caso fosse depositado em alguma aplicação financeira. Esses recursos, na verdade, são aplicados pela própria administradora do consórcio, que fica com a remuneração. Para Raphael Rottgen, da Sagace, os consórcios são indicados apenas para quem quer ter uma espécie de poupança forçada e para quem não conseguiu outro tipo de crédito mobiliário no banco.

Fonte: Portal EXAME - Talita Abrantes

Quando o consórcio vale mais a pena que o crédito imobiliário

Saiba para qual perfil de comprador o consórcio é a forma de pagamento mais interessante para comprar um imóvel

Existem três maneiras básicas de comprar um imóvel residencial. A primeira é por meio de um financiamento. O sujeito não tem o dinheiro necessário para a aquisição. Então toma um empréstimo no banco e paga juros, mas, se comprar uma casa ou apartamento pronto, já poderá desfrutar do bem. A segunda forma é com um pagamento à vista. A pessoa passa algum tempo economizando o dinheiro para a compra. Enquanto isso, terá de pagar aluguel caso não tenha um imóvel próprio. Por outro lado, ao invés de pagar juros ao banco, poderá manter o dinheiro aplicado e receber a remuneração do investimento.
Terceira forma de comprar um imóvel, os consórcios são uma espécie de meio termo entre a primeira e a segunda alternativa. O comprador não poderá desfrutar do imóvel imediatamente pois vai precisar ser sorteado antes de comprá-lo. Mesmo que decida dar um lance, pagando por uma bela parcela do imóvel antes dos demais, não há garantia de que outro consorciado seja ainda mais agressivo em seu lance e o obrigue a esperar mais pela carta de crédito. Ao mesmo tempo, no consórcio não há a cobrança de juros como nos financiamentos imobiliário, mas tampouco o consorciado recebe um retorno pela poupança que está constituindo.
"Eu só recomendo o consórcio para quem pode esperar ser sorteado porque já tem um lugar para morar", afirma Gustavo Cerbasi, o especialista em finanças pessoais que mais vende livros no Brasil. Os consórcios imobiliários têm prazo de até 180 meses. Isso significa que o azarado que for sorteado por último no consórcio terá de esperar nada menos do que 15 anos para adquirir o imóvel.
Para quem tiver sorte ou então dinheiro para dar um lance e antecipar o recebimento do bem, no entanto, pode valer muito a pena optar por essa modalidade de aquisição. "Nesses casos, o consórcio será uma alternativa mais barata que o financiamento." Nos consórcios, não há a cobrança de juros. Os consorciados arcam apenas com uma taxa de administração, que varia de 1,5% a 2,4% por ano, e com a correção monetária. O percentual é muito inferior ao das linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado, que cobram juros de cerca de 12% ao ano. "No financiamento imobiliário, o valor total com juros alcança até 2,7 vezes o valor financiado. No consórcio, esse custo equivale a 1,5 vez o capital do consorciado", calcula o consultor financeiro Mauro Calil.
Para quem tem uma boa reserva em dinheiro, uma alternativa é tentar antecipar o aquisição do imóvel dando um lance. Geralmente, as administradoras convocam reuniões mensais para o sorteio e leilão das cartas de crédito. Nessas ocasiões, é possível fazer propostas financeiras para a retirada do valor. Quem fizer o melhor lance, leva a carta de crédito. "Mesmo se você não oferecer o maior valor, pode direcionar este dinheiro para quitar parte de suas parcelas e diminuir o tempo de espera pela carta", diz o advogado Nelson Lacerda, especialista em tributação e pioneiro nas ações revisionais bancárias.
Cada plano estabelece um valor mínimo para as propostas. No Bradesco, maior administrador de consórcios do país, o lance mínimo para imóveis equivale a 20% da carta de crédito. Mas não adianta dar um lance de 30% do valor do imóvel se outro consorciado oferecer 40%. Nesse caso, ele será o contemplado. Ainda restará ao consorciado tentar a contemplação no mês seguinte, quantos vezes eles quiser.
"Se você pagou a primeira parcela, já pode propor um lance no próximo mês", diz Lacerda. No entanto, os consorciados que são contemplados com a carta de crédito logo no início das prestações acabam pagando mais com o tempo. "As parcelas são reajustadas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) ou Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Mas essa diferença é bem menor do que o total resultante dos juros do financiamento", diz Lacerda.

Lado B
"Nos últimos anos, as taxas de juro de algumas linhas de crédito imobiliário foram reduzidas e os prazos das prestações, estendidos. Com isso, os consórcios se tornaram menos competitivos", afirma Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac). Assim, em alguns casos, o financiamento pode, sim, ser mais vantajoso. Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH), recomenda uma meticulosa comparação entre as duas modalidades de crédito.
Ele lembra, por exemplo, que, dependendo do sistema de amortização, as taxas de juros do financiamento sempre estarão vinculadas ao saldo devedor. Como consequência, ao longo dos anos o valor das prestações irá diminuir. O mesmo não acontece com os consórcios. "A correção monetária segue o mesmo raciocínio dos juros do financiamento. Mas a taxa de administração sempre será calculada sobre o valor da carta de crédito”, afirma Delfino.
Dessa forma, se você for contemplado no início do plano de consórcio, sua carta de crédito terá um valor estagnado, mas as parcelas continuarão sendo reajustadas segundo essa lógica. Outro ponto a ser pesado é a idoneidade das administradoras. Enquanto no financiamento você é o devedor, no consórcio você se torna credor da instituição. Assim, se a empresa falir, é quase certo que você fique a ver navios, sem a carta de crédito na mão. Por isso, recomendam os especialistas, escolha sempre administradoras que tenham parceria com alguma instituição regulada pelo sistema financeiro.
Lacerda alerta para os consórcios privados, organizados, geralmente, por empreiteiras. Nesta modalidade, o ritmo de construção da obra é determinado pela quantidade de dinheiro que entra em caixa. Se há inadimplência, por exemplo, há risco de a obra parar e da construtora quebrar. Não foram poucos casos de administradoras de consórcios que quebraram nas décadas de 80 e 90, quando a legislação ainda não era tão rígida.
Mesmo hoje em dia, especialistas afirmam que o ideal é contratar uma administradora de consórcio ligada a um banco pois o negócio estará sob supervisão do Banco Central. Se alguma administradora não entregar a carta de crédito prometida, perde o direito de prestar o serviço. "No passado, tivemos um grande trauma com estas empresas. Mas, hoje, as garantias são outras. Há uma maior solidez", afirma Calil.
No entanto, segundo Oliveira, nada como poupar o dinheiro sem precisar recorrer a uma administradora de consórcios. "Se você fizer seu pé de meia, você ganha juros. Se entra num consórcio, paga os juros", afirma. O único problema é ter que esperar anos para juntar o dinheiro e, ao mesmo tempo, aprender a ser fiel às próprias metas pessoais.

Como funciona?
Entender a lógica interna do consórcio é o primeiro passo para decidir se ele é adequado ao seu perfil financeiro ou não. Assim, na composição das prestações do consórcio inclui-se também um valor que se destina à formação de um fundo de reserva. Esse fundo tem por objetivo garantir as cartas de crédito em caso de qualquer eventualidade. Se não utilizado, ao final do plano o dinheiro é devolvido aos participantes.
Para saber quanto terá de pagar por mês, o consorciado pode fazer uma conta simples. Basta somar o percentual da taxa de administração ao do fundo de reserva, aplicar o percentual resultante sobre o valor da carta de crédito e, então, dividir o total pela quantidade de prestações.
Durante o plano, as prestações são corrigidas pelo valor do bem, seguindo a tabela de preços do fabricante. No caso de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Para imóveis na planta, as parcelas são reajustas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).
No caso de inadimplência, as administradoras tomam duas atitudes diferentes. Se isso ocorrer após a contemplação, o bem é tomado e levado a leilão para pagamento da dívida. Já se a falta de pagamento se der antes da contemplação, o participante terá três meses para regularizar sua situação. Caso isso não seja feito, o consorciado continuará participando dos sorteios mensais e poderá receber de volta o dinheiro aplicado quando for contemplado.
Quem tiver dívidas também poderá se beneficiar da nova regulamentação. Ao ser contemplado, o consorciado poderá optar por utilizar a carta de crédito na quitação do atual financiamento ao invés de comprar um novo bem. Mas haverá uma restrição: um consórcio imobiliário só poderá ser usado para quitar uma dívida também imobiliária. O consorciado também não poderá utilizar a carta de crédito para abater prestações. O dinheiro será liberado para o pagamento de dívidas somente se for suficiente para quitar totalmente o financiamento. Como o bem é a garantia do consórcio, precisa estar em nome do consorciado. E, sem a quitação completa, isso não é possível pois o bem permanecerá em nome do banco.
A partir de março de 2010, tornou-se possível utilizar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para o pagamento de parte das prestações de consórcios. O benefício é destinado a trabalhadores consorciados que já tenham sido contemplados com a carta de crédito e também já tenham adquirido o imóvel. Para sacar o recurso, o imóvel e o consórcio devem necessariamente estar no nome do beneficiado e o valor de compra do imóvel também não pode ser superior a 500.000 reais. As outras regras para a retirada do FGTS também se aplicam nesse caso.

Fonte:EXAME - Talita Abrantes

12 dicas para não errar na compra do imóvel

Saiba como evitar problemas relacionados a financiamentos, danos, taxas, desocupação ou até atraso na entrega de imóveis em construção

São Paulo - A grande oferta de imóveis e as opções de crédito tornam o sonho da casa própria cada vez mais próximo da realidade. Por se tratar de uma negociação que envolve altos valores, no entanto, entusiasmar-se com as ofertas e agir por impulso pode ser perigoso. Para evitar problemas relacionados a financiamentos negados, imóveis danificados, cobrança de taxas de condomínio em atraso, imóveis ocupados e até atraso na entrega de imóveis em construção, o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo) elaborou um Guia Rápido de consulta para os candidatos à compra de imóveis:

1- Pesquise o preço do imóvel: Procure avaliar outros imóveis à venda no mesmo prédio ou conjunto para saber o valor de mercado. Também vale pesquisar junto a imobiliárias e corretores quanto ao preço médio do metro quadrado na região. Para fazer um bom negócio, é preciso saber o valor médio de outros imóveis com as mesmas características do que você pretende comprar e já determinar o valor máximo que você pretende pagar pelo imóvel.

2- Pesquise as taxas de juros: Todos os bancos fazem financiamento à habitação. A taxa de juros varia conforme a renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa. Fique atento ao CET (Custo Efetivo Total), um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar, incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio. Para ajudar na pesquisa, a internet é uma grande ferramenta, pois todos os bancos tem simuladores on-line.

3- Imóvel ocupado: A maior fonte de problemas é quando o imóvel está ocupado. Esse caso costuma ocorrer em imóveis adquiridos por meio de leilão. Procure a informação no edital ou nos prospectos de venda. Se estiver ocupado, o primeiro conselho é que você não efetue a compra. Se mesmo assim você ainda estiver determinado a arriscar fazer um bom negócio, o primeiro passo é fazer uma visita ao imóvel e tentar conversar com o ocupante sobre a situação dele e se o mesmo vai ou não desocupar o imóvel amigavelmente. Se houver uma pré-disposição para a briga por parte do ocupante, desista da compra, pois o processo de retirada judicial é demorado e pode até não acontecer. Além disso, lembre-se que existem custas judiciais e honorários de advogados caso haja necessidade de entrar na Justiça.

Fonte: Imóvelweb

Brasil já é quase um país de classe média, diz Mantega

A economia brasileira crescerá entre 5,5% e 6% em 2010. Segundo o ministro da Fazendo, Guido Mantega, o crescimento se dará sem desequilíbrio macroeconômico e sem formação de gargalos ou de bolhas. A declaração foi feita nesta quarta-feira (12), durante reunião da direção nacional da Central Única dos Trabalhadores (CUT).

O ministro disse que “quase já se pode afirmar” que o Brasil é um país de classe média, e o governo tem a inflação sob controle. Se não fossem os alimentos, que ficaram mais caros por causa da chuva, principalmente em São Paulo, os índices de inflação seriam menores, disse Mantega.

Ele destacou que houve aumento real do salário mínimo e redução das desigualdades, com o aumento de renda e o crescimento do segmento social conhecido como classe C ou classe média, reduzindo-se os segmentos D e E. Pelos cálculos apresentados, a classe C já representa mais de 50% da população brasileira.

Sobre o aumento do salário mínimo, ele afirmou que hoje tem o maior poder de compra da cesta básica: no ínicio do governo, o mínimo mal comprava uma cesta básica. Hoje compra quase duas. O ministro também enfatizou que a economia brasileira está aquecida e voltou aos níveis pré-crise de outubro de 2008. A estimativa é que 2 milhões de empregos sejam gerados neste ano.

O ministro lembrou que, diante das turbulências do ano passado, outros países tiveram o consumo retraído, mas, no Brasil, foi um período que coincidiu com uma forte atuação da classe consumidora, pois existem no país segmentos da população com capacidade de compra, com salário e renda maiores, que estimulam o comércio.

O consumo, segundo os dados do ministro, deve ter crescimento entre 8% e 8,5% neste ano. O número é considerado importante pela equipe econômica, porque é com base nele que os empresários fazem os investimentos. Em consequência, aumentam o emprego, a renda, o mercado consumidor e cria-se um ciclo virtuoso para a economia.

Fonte:Agência Brasil

Financiamento de imóveis novos é o maior em 20 anos

Montante de contratações com a Caixa Econômica Federal nos quatro primeiros meses já é maior do que em todo o ano de 2007

São Paulo - O número de financiamentos de imóveis novos contratados com a Caixa Econômica Federal neste ano já é o maior em mais de 20 anos, considerando quadrimestres, segundo o vice-presidente de Governo da instituição, Jorge Hereda. O montante também é superior ao total de contratações de todo o ano de 2007. O desempenho, acrescenta a Caixa, serve também como uma projeção para o resultado do ano completo.

Em abril, até o dia 23, as contratações de financiamentos pela Caixa cresceram 126% em relação ao mesmo intervalo do ano anterior, atingindo recorde, com o empréstimo de R$ 19,6 bilhões para o equivalente a 323.268 famílias. Somado aos negócios previstos no Feirão da Caixa, que deve movimentar cerca de R$ 3,5 bilhões, a instituição espera superar a marca de R$ 55 bilhões em volume de financiamento imobiliário, podendo chegar a R$ 60 bilhões até o final do ano.

A taxa de inadimplência em financiamentos contratados com a instituição se manteve estável em 1,46% no mês de fevereiro, último dado disponível. Segundo Hereda, o indicador permanece próximo deste patamar desde dezembro, quando atingiu 1,42%. Em fevereiro de 2009, a inadimplência estava em 2,01%.

Feirão
A instituição anunciou hoje a nova edição do Feirão da Casa Própria. O 6º Feirão Caixa da Casa Própria percorrerá 13 cidades de norte a sul do Brasil, entre os meses de maio e junho. A instituição espera a visita de 120 mil pessoas apenas em São Paulo, onde serão oferecidos 51.423 imóveis novos e 100.422 usados, somando 151.845 unidades, no valor de R$ 24,6 bilhões. No total, incluindo imóveis na planta, a instituição oferecerá 450 mil imóveis em todo o País, dos quais 200 mil estão dentro do programa "Minha Casa, Minha Vida", para famílias na faixa com renda superior a 3 salários mínimos. Essa fatia representa 44,4% do total de unidades novas, usadas e na planta oferecidas no evento.

O evento começa em Belém, de 7 a 9 de maio. São Paulo receberá Feirão no Centro de Exposições Imigrantes entre 13 e 16 de maio. Nesse período, o evento passa também pelas cidades de Salvador, Fortaleza e Curitiba. Entre 20 e 23 de maio, será a vez do Rio de Janeiro, Recife, Brasília, Uberlândia (MG), Campinas (SP), Florianópolis e Porto Alegre. Belo Horizonte encerra o Feirão, de 11 a 13 de junho.

Fonte: Agência Estado - Fabiana Holtz

Construção civil é o setor com mais emprego e melhores salários

Um dos setores que mais têm contribuído para a geração de empregos no Brasil é o da construção civil, tanto em termos de quantidade de vagas como de qualidade do trabalho. Muitas empresas do ramo adotam programas para incentivar seus funcionários a darem continuidade aos estudos e, mais capacitados, os trabalhadores têm conquistado melhores salários.

A avaliação é da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), que divulgou hoje (30), como prévia para o 1º de Maio, Dia do Trabalhador, um estudo mostrando algumas das características do segmento, especialmente concentrado na realidade dos trabalhadores que atuam nos canteiros de obras.

Tendo por base levantamentos feitos pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e o Ministério do Trabalho, o estudo da CBIC mostra que, além do aumento da escolaridade dos funcionários do setor, há uma “crescente melhoria das condições de trabalho” e da formalização dos empregos.

Segundo a CBIC, são os próprios empregadores que estão incentivando o estudo de seus funcionários, inclusive instalando bibliotecas e salas de aula dentro dos espaços das construções.

Dados da Pesquisa Mensal de Emprego (PME), do IBGE, mostram que, em 2002, 63,6% dos trabalhadores da construção civil sequer haviam concluído o ensino fundamental, tendo menos de oito anos de estudo. E apenas 36,1% tinham conseguido chegar ao ensino médio.

Já em 2010, o percentual de trabalhadores que estudaram mais de oito anos subiu para 47,8%, e cerca de 26,6% dos funcionários empregados no setor – o que representa 442,8 mil profissionais – têm mais de 11 anos de estudo. Em 2002, eram apenas 256,3 mil trabalhadores (ou 19%) com esse perfil.

De acordo com a CBIC, em 2002, 8% (107,9 mil) tinham frequentado a escola pelo período máximo de um ano. Segundo a pesquisa mais recente, este índice caiu para 5% em 2010. Este percentual equivale a 83,2 mil pessoas. A maior escolaridade, afirma o estudo, veio acompanhada de salários cada vez maiores.

A pesquisa utiliza dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) para mostrar que o salário médio inicial dos trabalhadores formais do setor aumentou 35% entre 2003 e 2010, percentual que desconta a inflação do período. Com isso, o salário de quem ingressa na atividade passou de R$ 651,74, em valores reais, deflacionados pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) de março de 2010, para R$ 884,01, em janeiro deste ano.

A CBIC afirma que, no último ano, o ganho salarial dos trabalhadores do setor superou em 5,8% a inflação e que, mesmo durante a crise mundial, o setor continuou gerando empregos. Entre fevereiro de 2009 e fevereiro de 2010, o número de trabalhadores da construção civil aumentou 8,1%, enquanto os outros mercados de trabalho registraram um crescimento de apenas 3,4%.

O incremento nas contratações é, segundo a CBIC, acompanhado de uma elevação da formalização dos empregos. Nos três primeiros meses de 2010, foram criados 127.694 empregos formais. Isso representa 19% do total de empregos criados em todos os segmentos econômicos, segundo dados do Caged.

O estudo conclui, ainda, que a participação das mulheres é cada vez maior na construção civil. Com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad), que é divulgada anualmente pelo IBGE, a CBIC afirma que, entre 2006 e 2008, 69 mil mulheres passaram a trabalhar em canteiros de obras, passando de 171 mil para 240 mil trabalhadoras. Apesar do crescimento na participação, elas representam apenas 3,4% do total de trabalhadores do segmento.

Fonte: Agência Brasil

Unifesp vai criar moradia estudantil

Reitor da Unifesp falou sobre assunto em entrevista ao Estado

A Universidade Federal de São Paulo (Unifesp) deve criar em em Santo Amaro a primeira residência universitária da instituição. O reitor da Unifesp, Walter Albertoni, em entrevista ao Estado, falou sobre seu desejo criar a moradia e comentou sobre as dificuldades dos estudantes "pioneiros" nos novos cursos. Leia trechos do que ele disse:

Moradia - "A prefeitura de São Paulo, ainda na época do Serra, nos doou um prédio maravilhoso em Santo Amaro, próximo ao terminal de ônibus e em cima da estação de metrô. Vai ser uma unidade do câmpus Vila Clementino para a área de extensão (programas sociais). Minha vontade é ter lá a primeira moradia estudantil.

Embora eu seja bastante criticado, pois tem gente que acha que dá muito trabalho e prefere o auxilio moradia. Meu medo é que amanhã se mude a política e falte verba. Mas se tiver a moradia, isso fica garantido. Depois penso no câmpus de Guarulhos, que já tem mais de 2 mil alunos e é um pessoal de poder aquisitivo menor. A prefeitura está nos doando mais um prédio e talvez saia lá a próxima moradia. A rigor, você deveria ter um câmpus prontinho, com restaurante, moradia, estrutura, uma sala e laboratório por professor. Mas a realidade é que muitos vem usar laboratório aqui.
Os estudantes daqui (Vila Clementino) estão muito bem acomodados, mas os outros câmpus não. Os pioneiros estão sofrendo um tanto, mas vão guardar a lembrança de que fizeram parte da criação."

Novos cursos - "Em Santos , já temos aprovado pelo Conselho Universitário novos cursos (que devem abrir vestibular para 2012). Com a plataforma petrolífera, o pré-sal, os cursos aprovados são oceanografia, engenharias de portos, de pesca e de meio ambiente.
Vai ser feito em duas etapas. Na primeira, vamos selecionar seis professores experts no assunto; eles vão constituir o núcleo do Instituto do Mar. A partir daí vamos desenhar o projeto pedagógico específico. A prefeitura está nos garantindo um imóvel com saída para o mar na área do porto."

Fonte: O Estado de S. Paulo - Luciana Alvarez

Na Grande São Paulo, 17 mil vivem sobre lixões

São Paulo - Pelo menos 17 mil pessoas moram hoje em casas construídas sobre lixões desativados na região metropolitana de São Paulo. Aproximadamente cinco mil delas vivem no Sítio Joaninha, um morro na divisa de São Bernardo do Campo com Diadema. Outras 5.600 ocupam a comunidade do Espírito Santo, em Santo André. Com condições para lá de precárias, os dois locais no ABC lembram outro morro que ficou conhecido depois de deslizar sobre casas e matar dezenas de pessoas - o Bumba, em Niterói, Rio de Janeiro.
Na Favela do Espírito Santo, são 1.400 famílias morando há 14 anos em casas sobre um antigo lixão. O núcleo, numa área de 151 9 mil metros quadrados, foi dividido em dois segmentos pelo Instituto de Pesquisa Tecnológicas (IPT). No primeiro, a permanência das famílias ainda é aceitável. No outro, com cerca de 620 famílias, as condições do solo não são seguras e há necessidade de remoção da população. Em 2003, a prefeitura da cidade recebeu dinheiro do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) para a reurbanização na parte sã do núcleo. As obras ainda não foram concluídas.
Já em Mauá, também no ABC paulista, outras 6.800 pessoas não correm risco de ver seus imóveis desmoronar devido a deslizamentos de terra, mas enfrentam o perigo de viver sobre um antigo lixão industrial que emana gases explosivos. São os moradores do condomínio de classe média Barão de Mauá. Há dez anos, uma forte explosão provocada por gás matou um homem e feriu outro gravemente.

Defesa
As prefeituras de São Bernardo do Campo e de Diadema informam que a área do antigo lixão do Alvarenga é monitorada cotidianamente. Projeto para transformar o local em um parque e criar usina para geração de energia está pronto, à espera de verba e também da aprovação do estudo junto à Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb). Alguns moradores deverão ser removidos de áreas de risco.
As duas administrações alegam que não há como comparar o Sítio Joaninha com o Morro do Bumba. Tássia de Menezes Regino, secretária de Habitação de São Bernardo, disse que havia dez anos não era feito mapeamento de áreas de risco no município. “Fizemos esse levantamento no ano passado. Identificamos as áreas problemáticas e já iniciamos a remoção de famílias. São 226 famílias cadastradas”, afirmou. No Joaninha já foram retiradas, segundo ela, oito famílias. A prefeitura espera concluir até junho de 2011 imóveis para abrigar essas pessoas.
Márcio Vale, secretário de Habitação de Diadema, afirmou que a área do Alvarenga é monitorada há nove anos. “Desde que iniciamos esse acompanhamento não houve nenhuma ocorrência grave. Há apenas 17 famílias na borda do terreno do aterro.”
O Joaninha aguarda liberação de R$ 42 milhões do governo federal para projetos de recuperação do terreno. A prefeitura de Santo André informou que a urbanização do núcleo Espírito Santo está em andamento. Deverão ser removidas 890 famílias a partir do segundo semestre. Outras 602 permanecerão no local. A verba para novas habitações e remediação da área virá do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e de contrapartida da prefeitura. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Agência Estado

Quando vale a pena comprar um imóvel como investimento

Especialistas dizem que a aquisição é um investimento interessante desde que haja expectativa de valorização dos imóveis no longo prazo

Se você já cogitou a ideia de investir em imóveis, sabe o quanto é complexo fazer a melhor escolha.

Optar por oportunidades que ainda estão na planta ou comprar um imóvel já construído? Encarar os juros do financiamento ou investir em fundos de renda fixa? As respostas não são simples. Afinal, envolvem diversas variáveis - algumas até intangíveis, como dizem especialistas.

Entretanto, mesmo que o problema não seja apenas numérico, é possível tomar uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de informações.

Para Alexandre Melão, sócio da imobiliária Drive, quando se fala em comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).
Essa valorização, contudo, nem sempre torna a operação mais vantajosa. Se o investidor pretende comprar o imóvel para alugá-lo, escolher um já construído representa a possibilidade de obter receitas de locação a partir do fechamento do contrato. Neste caso, o primeiro ponto a ser considerado é o que se paga pelo financiamento.

Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint venture entre a empresa de consultoria imobiliária Lopes e o banco Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do principal (o dinheiro emprestado para a compra do imóvel propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais tarifas", diz.
Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em 220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente 60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais de outras taxas.
Agora suponhamos que, depois de iniciar o financiamento desse mesmo imóvel, o dono resolva alugá-lo. Segundo informações da imobiliária Lello Imóveis, especializada em aluguéis, é possível cobrar cerca de 21 reais por metro quadrado nessa região - ou 1.400 reais mensais. Esse valor, portanto, é suficiente para o proprietário pagar os juros para o banco, o seguro e as taxas mensais, que somam 1.333 reais, mas a maior parte do valor do principal de 417 reais terá de sair mesmo de seu bolso.

Fonte: Portal Exame - Eduardo Tavares

Como resolver problemas dentro de condomínios

Multas, ações judiciais e até criatividade podem ser usadas para coibir conflitos em condomínios

Há alguns anos, moradores de um condomínio de classe média do Rio de Janeiro assistiram a uma cena bem pouco usual. Um morador de 80 anos, enraivecido com a algazarra das crianças no playground, desceu armado e passou a ameaçar todos que estavam na área comum do prédio. Diante da paralisa dos condôminos, que não souberam como reagir, o mesmo morador repetiu, armado, as ameaças em outras três oportunidades. Até que um síndico recém-eleito decidiu tomar as providências necessárias. Fez um boletim de ocorrência, multou o morador e entrou com uma ação na Justiça. Por mais cinematográfico e absurdo que possa parecer, esse não foi um fato isolado na vida em condomínios. Todos os dias, em qualquer região do mundo, moradores que dividem um mesmo condomínio entram em conflito pelas mais diversas razões.
É o cachorro do apartamento de cima que não para de latir, o vizinho que não respeita o espaço da garagem, os moradores boêmios famosos por suas festas de arromba ou as prostitutas que recebem clientes em casa. Não são raras as situações em que condôminos extrapolam os limites do tolerável. Por isso, Marcelo Borges, advogado da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi) e mediador jurídico do caso relatado no início da reportagem, defende uma postura mais atuante dos condomínios em resposta a esses problemas. "Para valer, toda norma precisa ter uma sanção", diz.
Isso significa que, no regulamento interno, síndicos e condôminos devem ser meticulosos tanto para elaborar as regras quanto para criar as punições. E ágeis em segui-las. Os artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003, são a principal base legal para essa estratégia de prevenção. "Essas normas falam essencialmente dos deveres, direitos e sanções para determinadas decisões", diz Márcio Rachkorsky, presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assossíndicos) e apresentador do programa "Condomínio Legal", da rádio CBN.

Ação e reação
O Código Civil estabelece, por exemplo, quais devem ser as multas para diferentes tipos de infração. Nos casos mais graves, a punição pode atingir o valor equivalente a 10 cotas condominiais. No entanto, isso não é pretexto para um síndico sair aplicando multas à revelia. Antes de tomar esta postura extrema, é preciso esgotar todas as outras possibilidades de conciliação.
"Primeiro, o morador precisa ser chamado para uma conversa. Depois advertido por escrito. Se não resolver, pode ser multado", afirma Rachkorsky. Para condôminos que não cumprem o regulamento, o valor da multa pode chegar a até 5 cotas condominiais. Ou seja, se a mensalidade do condomínio custa 500 reais, pode-se aplicar uma multa de até 2.500 reais. O procedimento padrão para casos como este é convocar uma assembléia extraordinária para votação da aplicação da multa. O morador infrator só será punido se três quartos dos condôminos aceitarem a proposta.
O Código Civil também define critérios de punição para os chamados condôminos anti-sociais. Nessa situação, a multa pode ser o valor do condomínio multiplicado por até 10 vezes. "O conceito de morador anti-social é extremamente subjetivo", pondera Rachkorsky. "Na nossa definição é aquele sujeito que, de forma habitual, incomoda seus vizinhos e torna impossível a convivência harmoniosa". Borges, da Abadi, aconselha, contudo, moderação para a aplicação dessa pena. "É importante que haja uma certa temperança. Este procedimento só é recomendável para casos efetivamente graves", diz.

Recorra às autoridades
Em algumas situações, recomenda-se que o síndico ou outros moradores registrem um boletim de ocorrência contra o condômino infrator. "Isso se aplica tanto para questões que envolvam algum risco para as pessoas que circulam pelo prédio quanto para questões ambientais, como barulho excessivo, por exemplo", diz Rachkorsky. Caso o condomínio leve esta questão para Justiça, o registro policial pode servir como prova para atestar sua versão.
De acordo com os especialistas, os moradores só devem recorrer ao Judiciário quando todas as ações extrajudiciais, como notificações e multas, não forem eficazes para a solução do problema. Um exemplo clássico para isso são os conflitos com vizinhos barulhentos. O primeiro passo sempre é tentar conversar. Mas se bate-papos, notificações por escrito e multas não forem suficientes, vale, sim, levar o caso para a Justiça.
Outros conflitos que facilmente podem parar em algum tribunal são os problemas com encanamentos. "Se o morador impede a entrada do encanador para a reparação do problema que está afetando outras pessoas do prédio, o condomínio pode entrar como uma ação pedindo a autorização para isso", diz Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
Antes de prosseguir com uma ação judicial é importante munir-se com documentos que atestem a acusação. No caso de barulho, por exemplo, vale até contratar um profissional para produzir um mini-laudo sobre o caso. "O laudo deverá provar que o barulho do vizinho é superior a 35 decibeis. Este é volume máximo permitido para um condomínio durante o dia", diz Alexandre Marques, advogado especialista em direito condominial. Se isso não for possível, uma alternativa é gravar o som com um celular, por exemplo, ou mesmo acionar a polícia.

Use a criatividade
Nem sempre é tão simples comprovar uma infração condominial. E, em alguns casos, a acusação pode virar contra o acusador. "Se não houver provas concretas, isto pode ser entendido como um ato difamatório e o acusado pode revidar com uma ação por danos morais", afirma Marques.
Tornou-se comum, por exemplo, que garotas ou garotos de programa aluguem imóveis em condomínios de classe média alta para receber seus clientes. Além de problemas de segurança com a entrada constante de pessoas desconhecidas, esta prática fere a regra que proíbe que imóveis em condomínios residenciais sejam usados para fins comerciais. Provar isso, no entanto, não é uma tarefa fácil. A solução é coibir a prática com estratégias criativas. "Recomendamos, por exemplo, que o porteiro comece a exigir documentos de todos os visitantes do prédio. Isto pode espantar os clientes", diz Marques.
Agora, se for possível encontrar provas suficientes, o condomínio deve mover uma ação contra o locador do imóvel pedindo a rescisão do contrato. "O condomínio não tem legitimidade para questionar o locatário", afirma Marques. Como resposta, o juiz pode até decidir pelo fim da locação e consequente expulsão do inquilino que infringe as regras condominiais.
A mesma postura, contudo, não é adotada nas situações em que o condômino é proprietário do imóvel. Na tradição jurídica brasileira, não há nenhum caso em que um juiz determinou a expulsão de um morador de condomínio por desrespeito às leis internas. O mesmo não acontece em países europeus, como França, Alemanha e Inglaterra. Lá, de acordo com Marques, já existem medidas que anulam o direito do morador infrator de usufruir do imóvel. A pena pode ser temporária, com duração de três a seis meses, ou permanente. "Se a medida é de exclusão, o estado intervém, vende o imóvel e devolve o dinheiro para o condômino que foi expulso". No Brasil, alguns juristas já defendem esta prática.

Fonte: Portal Exame - Talita Abrantes